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今年上半年，杭州、蘇州等強(qiáng)二線城市的土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一輪“波動(dòng)”，例如蘇州三次拍出了百億元級(jí)的地塊，由此引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)注。5月以來(lái)，盡管一二線城市依舊是房企拿地的重點(diǎn)，但是在各地加強(qiáng)調(diào)控的同時(shí)，房企拿地的節(jié)奏也有所放緩，土地市場(chǎng)逐漸回歸平穩(wěn)。專家預(yù)計(jì)，房企步調(diào)放緩、理性拿地之后，產(chǎn)品打造將成為他們未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)之一。

強(qiáng)二線城市依然是房企拿地重點(diǎn)

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，5月全國(guó)土地出讓金排名前20城市中，二線重點(diǎn)城市占得13席。其中，杭州以265.7億元位居榜首。在榜單的前十名中，有7個(gè)城市位于長(zhǎng)三角區(qū)域。

值得關(guān)注的是，相比土地出讓面積的增加，5月土地市場(chǎng)溢價(jià)率卻迎來(lái)了今年首降。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)300個(gè)城市的土地平均溢價(jià)率為20%，較上月減少5個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院《2019年5月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，5月份40個(gè)典型城市的土地市場(chǎng)交投仍活躍，但整體地價(jià)漲幅收窄明顯。從價(jià)格來(lái)看，5月40城土地成交均價(jià)為4878.4元/平方米，同比上漲17.2%，環(huán)比上漲1.9%。專家分析5月份地價(jià)上漲趨勢(shì)雖仍有所延續(xù)，但漲幅已經(jīng)明顯收窄，難以持續(xù)快速上漲。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者，前幾個(gè)月持續(xù)高熱的土地市場(chǎng)逐步回歸平穩(wěn)，不只是強(qiáng)二線城市，全國(guó)不少熱點(diǎn)城市的的土拍都開(kāi)始變得“冷靜”?！皬氖袌?chǎng)的表象來(lái)看，房企拿地顯得更為謹(jǐn)慎，土地溢價(jià)率上漲也得到了有效控制。深層次的原因則在于，政府對(duì)于土地價(jià)格控制的力度開(kāi)始增強(qiáng)，對(duì)于房企拿地則采取了一些控制性措施?！睆埐ㄕf(shuō)道。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月份全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控高達(dá)41次，4月份達(dá)60次。

不過(guò)，張波也強(qiáng)調(diào)，從房企角度來(lái)看，包括南京在內(nèi)的熱點(diǎn)二線城市依然是今年的拿地重點(diǎn)，并且這一趨勢(shì)未來(lái)將延續(xù)。

冷靜克制，龍頭房企拿地步調(diào)放緩

近日，江北新區(qū)核心區(qū)成功出讓了4幅優(yōu)質(zhì)宅地。據(jù)悉，每幅地塊都吸引到多家房企報(bào)名參與競(jìng)爭(zhēng)。

南京江北新區(qū)核心區(qū)一直以來(lái)都是房企、買房人都十分看好的區(qū)域。一方面，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃起點(diǎn)高，利好不斷落地；另一方面，核心區(qū)已推出宅地較少，在售項(xiàng)目不多，一度處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。但是，從競(jìng)拍過(guò)程以及結(jié)果上看，房企表現(xiàn)較為冷靜、克制，并沒(méi)有出現(xiàn)“哄搶”的狀況，4幅地塊均未達(dá)到最高限價(jià)。

今年以來(lái)，包括恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)在內(nèi)的一些龍頭房企的拿地步調(diào)明顯放緩。有數(shù)據(jù)顯示，今年5月，恒大新增土地價(jià)值為18億元，比前4個(gè)月的平均值下降63%；諸如新城、中海等品牌房企的降幅則超過(guò)80%。據(jù)了解，有房地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)要求區(qū)域公司暫停在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，并表示平穩(wěn)的市場(chǎng)是未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)期的主基調(diào)，集團(tuán)土地儲(chǔ)備獲取相對(duì)充足，可滿足近期發(fā)展所需，因此才決定不參與過(guò)熱的土地競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)此，專家指出，從一線房企拿地的數(shù)據(jù)來(lái)看，的確同比2018年出現(xiàn)一定下滑，但并不代表房企拿地?zé)崆橄?，而是拿地的策略有所變化。“首先是房企重新回歸一二線城市，尤其重視在二線城市的布局；其次是聚焦熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，相比于高回報(bào)，房企更看重未來(lái)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。當(dāng)然近期的金融政策收緊對(duì)于房企也有著較大影響，這更多地體現(xiàn)在拿地策略上，而非拿地節(jié)奏。”據(jù)張波分析，拿地放緩也反映出標(biāo)桿房企對(duì)于一些城市土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估。

市場(chǎng)集中度提升，產(chǎn)品打造尤為關(guān)鍵

政府部門(mén)連續(xù)的樓市“預(yù)警”顯現(xiàn)出穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控決心，“房住不炒”的政策思路持續(xù)體現(xiàn)。隨著調(diào)控措施的收緊以及土地、樓市等市場(chǎng)化長(zhǎng)效機(jī)制的陸續(xù)推出，各區(qū)域市場(chǎng)供需開(kāi)始出現(xiàn)分化，迫使房企由三四線城市扎堆一二線中心城市。

張波表示，眼下拿地策略的變化會(huì)引發(fā)未來(lái)市場(chǎng)上“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的趨勢(shì)。換言之房企的集中度在提升的同時(shí)，城市的集中度也會(huì)提升，未來(lái)更多的資金、房企會(huì)聚焦到這些熱點(diǎn)城市，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更為激烈。因此，對(duì)于企業(yè)而言，自身產(chǎn)品的打造，品牌美譽(yù)度的不斷提高就顯得更為關(guān)鍵。一些業(yè)內(nèi)人士也將2019年定位為產(chǎn)品年，在產(chǎn)品方面有不少推陳出新的做法。

另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利時(shí)代一去不返，房企們開(kāi)始由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向文旅、汽車、養(yǎng)老、科技等多元化發(fā)展，并由粗放的土地開(kāi)發(fā)商向精細(xì)化的綜合服務(wù)商擴(kuò)展。在行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的大背景下，創(chuàng)新已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

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